农民房无法正常交易，法院可以如何处置？

程某兰等十七人与汪某泉执行实施案

——拍卖农村房产租赁权，以收取租金的方式实现债权人合法利益

  关键词  执行 执行实施类案件 农村房产处置 拍卖 租赁权

  基本案情

  程某兰与汪某泉系朋友关系。2020年4月7日，汪某泉以生意需要资金周转为由向程某兰借款人民币24380元（币种下同），借期1年，并向程某兰出具了一张借条。到期后，汪某泉未归还借款。经程某兰多次催收，汪某泉一直推脱拒不还款。程某兰将汪某泉诉至法院，经法院调解，汪某泉应于2023年7月30日前一次性偿还程某兰借款24380元。

  另查明，2017年至2022年期间，汪某泉因做生意资金周转困难，向程某兰等17人借款总计113.3471万元，该系列案均经调解结案。经统计，汪某泉须偿还17名出借人本金合计113.3471万元及利息。后因汪某泉未履行生效法律文书确定的给付义务，该系列案进入执行程序。

  在执行过程中，江西省婺源县人民法院经调查发现被执行人汪某泉名下有农村房产一处，该房产位于婺源某景区内，汪某泉对该房产进行了改造并开办了民宿，却因经营不善且缺少资金投入，经济效益不佳。除此之外，未发现被执行人汪某泉有其他可供执行的财产。因该房产所占用土地属于农村宅基地，只能在本村集体经济组织成员内部之间转让，且需符合“一户一宅”政策，拍卖该房屋所有权存在拍卖成交难和腾空安置难等问题。

  为切实保障申请执行人的权益，婺源县人民法院积极探索涉农房产处置新方式，在综合考虑汪某泉个人意愿和涉农村房屋执行的现实困境后，经研究决定拍卖该民宿的租赁经营权，以拍得的租金偿还债务。婺源县人民法院于2023年9月20日作出（2023）赣1130执1240号之一执行裁定：拍卖被执行人汪某泉名下案涉民宿的租赁经营权。2023年10月，婺源县人民法院以99.8万元成功拍卖该房屋20年的租赁经营权。经婺源县人民法院主持和解，17名出借人与被执行人汪某泉达成执行和解协议，汪某泉以每年的租金4万元（每年递增1000元）按比例分配给程某兰等17名出借人。

  执行理由

   本案主要涉及两个问题：集体土地上的房屋租赁权能否拍卖和拍卖涉农房产的租赁权后如何保障被执行人基本生存权。

  一、集体土地上的房屋租赁权能否拍卖。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可推知宅基地上的住宅是可以出租的。而且，从实践来看，随着城乡差距不断缩小，农村宅基地房屋经济价值不断凸显且闲置数量增多，特别是临近城区的农村房屋价值较大，虽然该类房屋所有权流转存在政策限制等困难，但是对此房屋进行出租可以获得较好收益，以此来清偿被执行人的债务，是在法律允许的框架内实现“物尽其用”。

  二、拍卖涉农房产的租赁权后，如何保障被执行人基本生存权。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第一条第一款的规定，强化善意文明执行理念，即在依法保障胜诉当事人合法权益同时，需最大限度减少对被执行人权益影响，实现法律效果与社会效果有机统一。本案中，被执行涉农房产作为汪某泉及其家人长期赖以生存的物质基础，拍卖涉案农房产20年租赁经营权，将直接导致汪某泉及其家人无房居住。在执行过程中，法院坚持生存权高于财产权的价值选择，坚持和贯彻善意文明执行理念，为汪某泉预留住房资金，以保证汪某泉及其家人的正常生活。因此，拍卖该房产的租赁权不仅保障了胜诉当事人合法权益，又使被执行人减轻了偿还压力、保住了赖以生存的物质基础，为汪某泉及其家人配合执行、腾空房产留下了空间。

  执行要旨

  被执行人在宅基地上改建的民宿等房产，具有较高价值但又难以拍卖变现的，在不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的情况下，可以采取拍卖该房产一定年限租赁权的方式，在保障被执行人基本生存权的同时，以获得的租金用于清偿被执行人的债务。

  关联索引

  《中华人民共和国拍卖法》（2015年修正）第6条、第7条

  《中华人民共和国土地管理法》第62条第5款

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释〔2015〕5号，2022年修正）第490条

  执行：江西省婺源县人民法院（2023）赣1130执1240号之一执行裁定（2023年9月20日）

  本案例文本已于2025年08月15日作出调整

  （执行局）   

  [人民法院案例库入库编号：2025-17-5-101-005]