不动产返还及房屋占有使用费超出两年申请执行时效申请强制执行是否应予执行？
编者按：
租赁合同被判无效、法院判令返还房屋并支付占有使用费，房东时隔三年多才申请强制执行，被执行人提出超过两年执行时效的异议。法院裁定返还房屋属于物权请求权，不适用诉讼时效；占有使用费依附于物权返还，同样不受两年时效限制，驳回被执行人的异议请求。安阳市某乙与陈某甲房屋租赁合同纠纷一案执行案
——不动产返还及房屋占有使用费超出两年申请执行时效申请强制执行是否应予执行？
(2025)豫0522执异17号
一、基本案情
安阳市某乙与陈某甲房屋租赁合同纠纷一案，安阳县人民法院于2021年6月29日作出民事判决，判令陈某甲于判决生效后十日内返还案涉临街门面房，并支付相应租赁费及后续房屋占有使用费。陈某甲不服判决提起上诉，安阳市中级人民法院于2021年9月22日二审判决驳回上诉、维持原判，文书于2021年9月23日生效。
陈某甲不服二审判决，向河南省高级人民法院申请再审，该院于2022年6月13日裁定驳回其再审申请。判决生效后，陈某甲未按期履行返还房屋、支付费用的义务。安阳市某乙于2025年1月14日向安阳县人民法院申请强制执行，法院于2025年2月12日立案执行。
执行过程中，陈某甲提出执行异议。其认为，本案判决于2021年生效，申请执行人未在两年法定申请执行期限内主张权利，直至2025年才申请执行，已超过执行时效；本案不存在时效中止、中断情形，且其对案涉建筑物无权属对应的履行义务，请求法院不予执行本案、终结执行程序并撤销相关执行措施。
二、争议焦点
本案争议焦点为：申请执行人超出民事诉讼法规定的两年申请执行时效申请强制执行，该案涉及的不动产返还及房屋占有使用费给付请求，是否应予执行。
三、裁判要旨
法院经审查认为，案涉生效判决确定的履行期限至2021年10月3日届满，申请执行人于2025年申请执行，确已超过两年法定申请执行时效。但本案执行内容区别于普通金钱债权执行，适用规则不同。
依据民法典相关规定，不动产物权权利人请求返还财产的权利，不适用诉讼时效规定。案涉租赁合同被认定无效后，陈某甲负有返还占有房屋的义务，该返还请求权属物权请求权。同时，判决确定的房屋占有使用费，是物权人基于不动产所有权所享有的财产利益返还请求，依附于不动产返还权利，具备物权属性，并非普通合同债权。
本案中，陈某甲持续占有案涉房屋，侵权状态处于持续过程中。基于物权保护原则，案涉执行请求不受两年申请执行时效限制。据此，陈某甲以超过执行时效为由提出的异议不能成立，法院裁定驳回其异议请求。
四、律师说法
司法实践中，并非所有强制执行申请均受两年执行时效约束。普通民间借贷、合同欠款等纯金钱债权，严格适用两年申请执行时效，逾期无正当理由的，法院不予强制执行。但涉及不动产返还的物权类请求，法律作出例外规定。
房屋租赁合同无效后，承租人丧失合法占有依据，持续占用房屋的，物权人可随时主张返还房屋及追索占有使用费。该类请求旨在恢复物权圆满状态，不受时效限制。义务人不能以申请执行人长期未申请执行为由，拒不返还不动产、规避占有费用的支付义务。
同时，权利人虽享有不受时效限制的维权权利，但为避免财产争议扩大、举证难度增加，仍建议在法律文书生效后及时主张权利、申请强制执行。
五、法条链接
1.《中华人民共和国民法典》第一百九十六条：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第二款、第十七条第一项：被执行人以执行时效期间届满为由提出异议，人民法院经审查异议不成立的，裁定驳回异议请求。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
评估执行内容的法律性质
先看判决书判的是什么——是返还房屋、排除妨碍这类涉及不动产的，还是单纯的赔钱。涉及不动产返还的，不用太担心两年时效问题；纯金钱债务的，超过两年就危险了。
整理关键证据材料
把判决书原件、生效证明、被执行人仍然占用房屋的证据（照片、视频、证人证言等）都找出来。如果中间发过催告函、有过和解协议，这些能证明时效中断的材料更要保管好。
向法院递交强制执行申请
带上强制执行申请书、身份证明、判决书原件及生效证明，到一审法院或同级的被执行人财产所在地法院立案庭办理立案。即便超过两年，法院也会受理。
准备应对被执行人的时效异议
如果被执行人提出超过执行时效的异议，要围绕执行内容的物权属性进行答辩——强调返还房屋是物权请求权、不适用诉讼时效，引用民法典第196条作为法律依据。
留意法院的审查和裁定
法院会对时效异议组成合议庭审查并作出裁定。如果裁定支持异议，可以在法定期限内申请复议；如果裁定驳回异议，执行程序继续推进。
跟进执行措施推进情况
裁定生效后，积极配合法院查找被执行人财产线索，及时向执行法官提供房屋位置、被执行人动向等信息，推动法院尽快采取腾退、查封等强制措施。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：房屋租赁合同纠纷判决生效后超过两年才申请执行，法院还会受理吗？
答：法院会受理。根据民事诉讼法规定，超过两年申请执行时效的，法院仍然应当立案受理。被执行人可以提出时效异议，但能否获得支持要看执行内容是否属于物权请求权范畴。本案中法院就受理了申请执行人时隔三年多的执行申请。
问题2：不动产返还请求权和普通金钱债权在申请执行时效上有什么区别？
答：普通金钱债权严格适用两年申请执行时效，超过时效且无中断中止情形的，法院将不予执行。但不动产返还请求权属于物权请求权，依据民法典第196条规定不适用诉讼时效，因此也不受两年申请执行时效的限制。房屋占有使用费因依附于不动产返还请求权，同样不适用时效规定。
问题3：被执行人提出超过执行时效的异议后，法院一般怎么处理？
答：法院会组成合议庭进行审查，重点审查执行依据所确定的义务性质。如果执行内容涉及不动产返还等物权性质的请求，法院通常会驳回被执行人的时效异议；如果只是普通金钱给付义务，且确实超过两年又无中断中止事由，法院会支持异议、裁定不予执行。
问题4：租赁合同被认定无效后，承租人继续占用房屋，房东追讨占有使用费有没有时间限制？
答：没有时间限制。合同无效后承租人继续占用房屋属于无权占有，房东要求返还房屋和支付占有使用费的权利均属于物权保护范畴。只要承租人一直占用，侵权行为就处于持续状态，房东可以随时主张权利，不受两年申请执行时效限制。
问题5：申请执行时效中断有哪些法定情形？
答：根据法律规定，申请执行时效的中断适用诉讼时效中断的规定，主要包括：权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行、权利人提起诉讼或申请仲裁、与提起诉讼具有同等效力的其他情形。中断后时效重新计算。建议保留好催告函、和解协议等书面证据。
问题6：被执行人以超过执行时效为由提出异议被法院驳回后，还有什么救济途径？
答：可以在裁定书送达之日起十日内向上一级法院申请复议。本案中陈某甲就可以向安阳市中级人民法院申请复议。但复议不影响执行程序的继续进行，法院仍可依法采取执行措施。