“带封融资”“带押过户”，探索房产自行处置新模式

某银行与潘某、黄某金融借款合同纠纷执行案

——“带封融资”“带押过户”，探索房产自行处置新模式

  基本案情

  潘某因无力偿还逾期房贷70余万元，被某银行申请强制执行。根据房产询价结果，房产司法拍卖所得价款很可能不能覆盖本案全部债权。为尽可能足额清偿债务，被执行人潘某向香洲法院申请自行处置变现，并表示已联系到意向买家，但案涉房产需通过过桥贷款还清旧贷、解除查封和抵押后才能办理过户，交易周期较长、风险较高，买家存在顾虑。法院核实情况后，主动联系申请执行人某银行，建议某银行参照民法典第四百零六条关于抵押财产转让的规定，为案涉抵押房产办理“带押过户”，即与买受人新签订房产抵押贷款协议，结清被执行人名下房贷。某银行积极回应法院建议，与被执行人、意向买家沟通协商，审核确认买受人符合贷款发放条件后，向法院申请解除对案涉房产的查封，并与法院、被执行人、买受人共同到现场办理解除查封、房产过户、新设抵押登记手续。银行发放新贷款后，结清了潘某名下逾期贷款，并申请注销了原抵押登记，被执行人得以顺利脱困。

  典型意义

  本案是珠海法院探索被执行人自行处置不动产的首例“带封融资”“带押过户”案件。本案中，执行法院积极与银行、不动产登记部门联动协作，推动了查封不动产“带封融资”，盘活了查封资产，降低了交易成本，减轻了买受人资金压力。同时，通过多部门紧密配合、无缝对接，充分保障了查封财产、交易资金的安全性，降低了被执行人自行处置不动产过程中的交易风险，使案涉不动产得以快速、高价值变现，有效避免了司法拍卖程序 中周期长、程序繁、财产价值“缩水”等问题，大大提高了财产处置效率，实现了财产处置的价值最大化。（来源于2025年6月20日珠海中院发布2024年度执行十大典型案例）