“带租拍卖”实现多方双赢

某银行横琴分行与某集团公司、某房地产开发公司金融借款合同纠纷执行案

——“带租拍卖”实现多方双赢

  基本案情

  关于某银行横琴分行与某集团公司、某房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，珠海中院判决某集团公司偿还某银行横琴分行借款本金3.75亿元及利息，某房地产开发公司承担连带清偿责任。因某集团公司未履行义务，某银行横琴分行向珠海中院申请立案执行。

  执行过程中，法院现场调查发现，案涉16处抵押物大多为临街商铺、办公用房，被某集团公司改建后分别出租给22家商户，其中20家商户签订租赁合同的时间晚于抵押登记时间。租户们担心缴纳的押金、前期投入的装修成本无法挽回，恳请法院“带租拍卖”。法院核查租赁合同、与评估机构现场勘验、对比带租与不带租拍卖价格后，认为抵押房产具有较强的商业属性，在租约期限合理、租金合适的情况下，“带租拍卖”反而有利于提升买受人对房产商业价值的预估，不会影响抵押权的实现。相反，如对全部房产“去租”拍卖，不仅将引发执行异议、租金返还、装修赔偿等一系列纠纷，影响抵押房产处置效率，而且可能影响小商户正常生产经营，造成市场经营主体流失，打击“商圈经济”发展活力。经法院充分释明后，某银行横琴分行同意对大部分抵押房产“带租拍卖”。

  法院通过拍卖、变卖成功处置了案涉5处抵押房产。对于无法成功变卖的抵押房产，法院累计提取了760万元租金用于清偿申请执行人债权。最终，法院共为申请执行人兑现了5600万元债权。

  典型意义

  本案中，执行法院秉承善意文明执行理念，积极探索抵押房产执行的最优方式，在不影响抵押权实现并征得申请执行人同意的情况下，对“先抵后租”房产采取“带租拍卖”方式，并对拍卖变卖未成交的抵押房产采取活封措施，既维护了申请执行人的权益，又最大限度降低了执行对租赁商户正常生产经营的影响，护航市场主体健康发展，达到了善意执行、多方共赢的良好效果。（来源于2025年6月20日珠海中院发布2024年度执行十大典型案例）