案外人可否凭借购房意向书排除强制执行？

  入库编号

  2023-07-2-471-001

李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案

——在具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定全部条件的情况下，当事人请求停止对其购买案涉房屋的执行的，应予支持

  关键词

  民事 案外人执行异议之诉 购房人排除执行

  基本案情

  2016年6月23日，某地产公司取得案涉房屋所在小区《商品房销售（预售）许可证》。2017年4月29日，李某某与某地产公司就案涉房屋签订《意向书》，共计支付341773元房款，某地产公司为李某某开具了发票。2018年2月6日，某地产公司出具《准住通知单》后，李某某实际入住案涉房屋至今。某信托公司与某地产公司、王某某、陈某、某集团金融借款合同纠纷一案，已生效且作为本案执行依据的（2019）津民初22号民事判决书认定某地产公司应向某信托公司给付本金16694万元、利息23146723.41元、期内罚息及复利4228144.76元、提前到期后的罚息及复利，某信托公司有权以包含案涉房屋在内的财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿。该案审理过程中，一审法院作出（2019）津民初22号民事裁定书，并据此查封某地产公司名下包括案涉房产在内共计316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。李某某针对一审法院对案涉房屋的诉讼保全提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2019年12月20日作出（2019）津执异96号执行裁定，驳回了李某某的异议请求。李某某对该裁定不服，向一审法院提起本案申请案外人执行异议之诉，请求：1.依法解除天津市高级人民法院（2019）津民初22号民事裁定对案涉房产的查封并停止执行；2.请求人民法院依法判令李某某与某地产公司签订的《意向书》合法有效；3.某信托公司承担本案的一切诉讼费用。某信托公司辩称：虽然李某某的房屋已经解除了抵押，但该房屋仍在某地产公司名下，某信托公司有权查封债务人某地产公司名下的房屋。李某某与某地产公司签订的《意向书》，并非真正意义上的买卖合同。李某某对未能办理过户存在明显过错。李玉珍提供的付款证据不能证明已支付房款。李某某未能证明其名下无其他可用于居住的房屋，对于未能办理过户登记存在过错。某地产公司述称：同意李某某的请求，尊重法院判决。

  天津市高级人民法院于2020年9月28日做出（2020）津民初10号民事判决书：解除对案涉房产的查封并停止对该房屋的执行。

  某信托公司不服一审判决，提起上诉。最高人民法院于2021年3月30日做出（2021）最高法民终63号民事判决书：驳回上诉，维持原判。

  裁判理由

  法院生效裁判认为：李某某与某地产公司签订购房《意向书》的时间早于案涉房屋的查封时间，《意向书》具备了房屋买卖合同的主要条款。李某某于2018年实际入住案涉房屋至今，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件。李某某依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕。现有证据不能证明李某某对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。因此，李某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决解除对案涉房屋的查封并停止对该房屋的执行并无不当。

  裁判要旨

  购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

  关联索引

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条?

  一审：天津市高级人民法院（2020）津民初10号民事判决（2020年9月28日）

  二审：最高人民法院（2021）最高法民终63号民事判决（2021年3月30日）

  （民一庭）