房屋流拍可强制管理

  房屋流拍

  申请执行人

  不接受以物抵债

  怎么办

  且看以下案例

  基本案情

  童某与刘某代持协议纠纷一案，经仲裁委员会审理，裁决：刘某应向童某返还人民币40万元及利息。因刘某未履行法定义务，童某向法院申请强制执行，商丘中院依法立案执行并将该案指定睢阳区法院执行。

  法院执行

  执行立案后，经调查，被执行人刘某名下仅有一处商铺可供执行，其他无可供执行财产。对案涉商铺依法查封、评估、拍卖后，因无人购买而流拍，申请执行人认为二拍流拍价高于市场价值且需要补足差价，不接受以物抵债，该商铺未能成交。因案涉商铺地理位置优越，具有较强的商业价值，为优质资源，经多次分析、研判，取得申请执行人同意后，睢阳区法院依法作出强制管理裁定，将案涉商铺交付申请执行人管理，出于审慎性考虑，强制管理的期限为一年。同时，法院、申请执行人在多平台、多途径发布租赁信息，最终，在法院的努力与见证下，童某成功与承租人签订租赁合同，约定租期一年，租金2万元，续约等其他事宜，租赁合同留存法院备份。

  本案中，面对房屋流拍，申请执行人不接受以物抵债的僵局，法院在综合考量房屋的商业价值、双方当事人的权益后，探索适用强制管理，将商铺交由申请执行人管理运营（如出租），用产生的收益偿还被执行人债务，既能保障申请执行人债权的逐步实现、减损被执行人债务承担，又能盘活僵化的资产、促进资源的高效利用，实现了多方利益的相对平衡。

  法官说法

  何为强制管理？

  依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十条之规定，强制管理是指在执行过程中，针对被执行人的财产无法拍卖、变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产交付申请执行人管理，用产生的收益偿还被执行人债务。针对强制管理的对象，我国法律未进行明确规定，结合相关指导案例，执行实践中强制管理的适用对象多限于不动产和船舶、航空器等特定动产，鉴于上述财产权属明晰、便于出租、利于法院监管，能明确带来收益，能较好的实现强制管理的目的。目前，随着经济形态的多样化，部分法院将特许经营权、收益权作为强制管理的对象。

  强制管理的启动？

  对于强制管理的适用前提虽未明确约定，但实践中多将强制管理作为财产拍卖、变卖后无法成交的辅助措施，即涉案财产无人竞拍且申请执行人不接受以物抵债或“无益拍卖”的，可考虑采取强制管理措施。采用此举，可以将不能变现的财产实现利益最大化，在财产拍卖、变卖与退回被执行人之间实现最优解，既避免申请执行人希望落空，又避免资源浪费，打破“接受”与“不接受”的执行僵局。此外，部分观点认为，当客观上拍卖不能保障债权人利益实现时，应以执行效益最优为先，在对执行财产进行综合评价后，可在不启动拍卖的前提下直接适用强制管理。

  法条链接

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

  第四百九十条之规定 被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。