进城务工人员购买市区商品房用于居住的可以排除抵押权人的强制执行

进城务工人员购买市区商品房用于居住的可以排除抵押权人的强制执行

——韩某与河南某农村商业银行、某房地产开发公司申请执行人执行异议之诉一案

  基本案情

  某房地产开发公司向河南某农村商业银行借款，并以其51套房屋（包含案涉房屋）作抵押。因该房地产开发公司未依约偿还本息，河南某农村商业银行诉至法院。生效判决判令某房地产开发公司偿还本金2000万元；河南某农村商业银行对某房地产开发公司设定抵押的房地产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿等。

  执行法院依当事人申请查封案涉房屋后，韩某提出执行异议，执行法院裁定中止对案涉房屋的执行，河南某农村商业银行不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。

  韩某系进城务工人员。2009年4月2日，韩某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定房款总金额20.51万元，合同签订后，韩某支付了全部房款及配套费，某房地产开发公司出具收据。2012年5月31日，某房地产开发公司向韩某交付房屋，韩某收房后装修入住至今。韩某及妻子、两个孩子一家四口，在农村另有130余平方米房屋一套。

  裁判结果及理由

  审理法院认为，本案中，虽然韩某名下在农村另有住宅，但其在市区购买房屋，是为了在市区工作、生活所需，属于“以居住为目的”而购房，由于农村房屋距离市区较远，不能满足韩某及其家人工作、生活所需，因此，其所购商品房仍属于用于居住的房屋，同样具有生存利益。相较于商业银行的商事利益而言，具有优先保护价值。法院判决支持韩某排除抵押权人对案涉房屋的强制执行。

  典型意义

  在司法裁判中，保障进城务工人员在城市的工作、生活、发展，是人民法院对人民群众美好生活向往的应有回应。对于长期在城市工作、生活的进城务工人员，因居住需求在城市购买商品房，相较于金钱债权人而言，其权益具有优先保护价值。首先，从现实角度看，进城务工人员虽亦可能在农村保留住房，但因工作生活重心转移至城市，农村住房已无法满足其现实居住需求。其次，人民法院判断购房人是否属于消费者购房人时，应着重审查购房人家庭基本情况，房屋对购房人是否用于居住生活。这种认定方式契合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二十五条确立的“经常居所”法律概念，既尊重宅基地制度特殊性，又保障购房人居住生活、就业发展需要，为城乡融合发展提供司法解决方案。最后，涉及因工作、生活所需购买房屋的执行异议之诉案件审理中，要衡量的是案外人与申请执行人之间谁的权益价值更需要优先保护，因城市住房对于进城务工人员而言属于“必需住房”，包括教育、医疗的需要，可以排除金钱债权的强制执行。（来源于最高人民法院2023年7月23日发布的涉财产权保护执行异议之诉典型案例）